【安省购房贷款须知】

在安省买房需要付多少首付?

相信很多朋友们在决定购置一套属于自己的房产时都不免会考虑到是否将要进行贷款而非全款买房。

对于很多人来说通过跟银行借贷的形式进行房产的购入,是非常普遍的选择。

那么如果您正在考虑贷款但是却对如何贷款以及银行的政策信息并不了解,那么请您一定要仔细的阅读了!

首先在我们进入主题之前,有一些必要小知识想要提前跟大家科普一下!

1. 什么是预批信(Pre- Approval Letter) :

跟银行去办理预批信就是跟申请正式贷款差不多的步骤。 银行将会需要您提交个人ID,雇主证明,收入证明,名下的资产或者任何有关的债务,最终还需要授权银行去调查您的信用报告记录的分数。 一旦下来,此信件中将会包含在当下银行认为可以给借给您的最高金额,并且附涵上相应的首付以及月供金额。

虽然已有预批信,并您可以根据这个了解到自己可以承受的购房额度范围。 但是此信件并不是最终贷款额度,因为所批复的最终贷款将会根据房产本身的价值所挂钩,因此,还希望大家只是根据这个预批信作为参考。

2. 信用报告:

加拿大是个非常讲究信用的国家,所以大家的信用报告分数将会在之后跟银行申请贷款时起到至关重要的作用。 因此,在这里提前的提醒各位朋友,一定要把自己的信用当回事,不然等到需要用的时候而耽误了,就得不偿失了!

其次, 一般信用报告都是通过Equifax 或者 TransUnion 来查询, 大家可以在贷款前夕就开始好好的做一些提升自己信用报告的事情!

3. 首付款(Down Payment ):

如果您的首付只能够拿出来低于房价的20%,可能会被银行要求购买房贷保险(mortgage insurance),从而为了保障银行本身的权益。那么通常来说银行都会需要借贷人准备房屋总价值的35%作为贷款的首付,剩余的款项将会通过银行批复给您。

4. 房贷利率(Mortgage Rate):

加拿大的房贷利率可以是固定的也就是我们俗称的 Fixed Rate。 一般来说固定利率可以时5年,3年或者2年。 那么当然也有所谓的浮动利率也就是Variable Rate。 浮动的利率就是跟着市场的走势而定。

如果您担心市场利率上涨,就比如现在因为疫情整体的银行利率都普遍较低差不多在1.8 左右的情况下,很多人其实都会选择将利率做成为固定的。当然了,如果您觉得日后可能利率还会下跌,也可选浮动利率的。

5. 分期偿还时间(Amortization):

银行的分期时间是指完全还清房屋贷款所需的总年数(通常为25年或者是30年)。如果您选择分期时间越久所加起来总共支付的利息就越高。

那么相同的,您每个月需要承担的还款额度也会平摊到年份上,因此,可能每个月的压力会稍微低一些。 总而言之,分期还款的时间长度对您的月供以及所需要承担的利息是有影响的。

6. 何为PIT:

在您考虑做贷款的时候肯定会经常听到别人说到PIT这三个字母。 那么什么是PIT您具体了解吗?

所谓的PIT其实代表着: Principle + Interest + Tax。 银行需要看到借债人的银行账户里除了需要支付首付的35%除外,还有5%的PIT。

这个5% 是证明您作为还款人在开始还房贷时的未来一年,本身账户里是有足够的钱去支撑未来12个月的还款和一些其他的费用,例如:地税,管理费等等。


【贷款 VS 全款买房】

不论您是准备在最近购入房产或者目前还在考虑当中,选择购房的支付方式肯定是一项需要慎重考虑的事情。 因此,请让小编带大家先了解一下全款和贷款的区别所在吧!

购买房产的付款方式主要是两种。 买家可以选择全款买房。也可以选择申请按揭贷款,自己先付首期,用银行贷款付清余款。

  • 全款

所谓的全款买房,顾名思义就是您有足够的资金去支付整套房子交接下来的款项。 那么如果您是非加拿大本地人的身份,在购买房产时还需要支付15% 的海外买家税。所以请务必在购房之前考虑到这个款项!

  • 贷款

如果您是考虑贷款买房的话,也就是我们刚刚所说的跟银行申请按揭。 通过每个月支付银行本金加利息的形式,只需要自己准备好购买的首付和一些杂费,那么剩下的就都从银行贷就好了。

如果您目前手头并没有很充裕或者并不想要把存款全部套牢在房子上的情况下,那么贷款则是一个较为好的选择。 因为房贷其实是较为优质的金融机会,选择利息相对较低的金融杠杆,通过放大时间维度,降低了月供和利息的成本。 当然,全款买下来的房子支出并不占据您生活成本的一大部分,也可以选择全款买房,如果急用钱的时候,还能够抵押出来一部分房款。 


【贷款人资质】

在了解了何为贷款以及全款之后,如果您肯定考虑是将通过跟银行借贷的方式去完成房产的购入, 那么您是否了解银行对于借债人的身份的要求呢?

其实基本上,在加拿大贷款的人群将会分为三大种类。

其一:就是加拿大本地人/新移民

其二:工签持有者

其三:留学生

那么对于这三类人群呢,其实银行的贷款政策是有非常不同的条例以及要求的。

【加拿大新移民】

虽然在近5年内拿到PR的都叫新移民(newcomers),但银行并非对所有新移民一视同仁。其中很多银行还会看新移民如果是5年之内拿到的身份,但是并未在加拿大呆够两年的话,则被视为外国人。 那当然,如果是还在五年之内登陆的但是已经呆满超过两年的情况则是另外一种说法。

我们首先来介绍的是5年内登陆的新移民但是登陆时间未满两年:

其次,如果您属于5年内登陆的新移民但是登陆超过了两年。那么所需要准备的材料其实跟上述所需要出示的资料内容差不多。 但是唯一不同的是您需要准备出来两年的T1 和CRA 发给您的NOA 单子才可以哦。

总结: 跟留学生群体类似,新移民登录加拿大在短期内是无法拿到有效收入和相对应的信用记录的。现在很多银行(BMO,TD,RBC为主)还是有相对宽松的新移民贷款政策,一般首付最低要求35%,实际首付在40%。

【非永久居民(主要是工签持有者)】

非永久居民或者是工签持有者其实跟留学生类似,即使持有工签但是收入不是那么高的还是可以让父母进行担保。就像之前提到过的,在利率上升贷款政策变严格后,凭借工资贷款的借款者都面临贷款能力被削弱的情况。

工作有收入,但是不在高薪范围内,同时父母还有比较稳定的收入都还是可以依靠父母的海外收入来做担保的。

提交房贷申请时需提供

  • 有效的工作签证;

  • 雇主信;

  • 近两次工资单;

  • 3个月的银行流水;

  • 首付款证明

  • 能支付未来12个月内房贷及利息的存款证明= 5% 的PIT

【留学生贷款】

留学生是个比较特殊的群体,买房是没有自身支付能力的。那么这时候,能办理下来最多的贷款就是父母凭借其海外收入担保子女贷款,对首付的最低要求是35%。

一般要求父母提供:工资单,收入证明,银行存款证明,资产证明就可以。

除去35%的首付,银行一般要求贷款人有额外的5%首付在交房前存在银行,用来支付第一年费用(月供,Condo带管理费,地税),这么说首付要求一般是40%。再加上15%的海外买家税,客户一般准备55%的现金就可以买房了。


【贷款所需注意事项】:

您的首付款在加拿大最好能够呆满有90天

  • 为什么需要这么久呢? 因为不论是在哪个银行,其实都是有最低款项在账户上的要求的。 因为每家银行都有自己的反洗钱相关部门。

  • 所以为了避免过多的问题产生, 最保守的方式就是首付款在加拿大本地账户上呆满了90天。 当然也有的银行并不需要这么久,具体需求时间请咨询您的贷款经理。

如果我在选择了固定利率后,但是利息又下降,我是否有机会跟银行去申请re-match? 是否有任何违约金要付?

  • 例如现在因为疫情的影响普遍利率都会比之前降低了不少,因此,如果您在2020 年之前做了固定利率,目前想要更改, 其实是可以跟银行去申请的。

  • 只不过银行会根据您现在的贷款帮您算出啦哎一个需要支付的违约金额。 如果所需支付的违约金比换了利息后的支出还少的话,何乐而不为呢!

在银行贷款是否会看您的信用报告?

  • 答案是肯定的。但是具体多少分,其实至少不算太低都没有特别多的影响。

  • 当然了在这里想要提醒大家的是,如果您有贷款的需求, 请切记在贷款前杜绝任何的大笔交易。 例如刷了超过上万(一笔内),新做了Lease或者Finance 车辆,把信用卡刷爆等等这些将会影响到您的信用记录。 因此,如果有贷款需求,请尽量的避免这些行动,保持良好的信用分数哦!


最后 我们将会讲到海外买家税的问题。 相信很多的海外买家对于购房时还需要支付的着15% 的海外买家税耿耿于怀。 那么到底怎么能够退还回来是很多朋友们都关注的一点因此让我们来看一下那些人是符合退税要求的呢?

A.持工签的买家

  • 购房者需持有有效的安省工签,并自交房日起全职工作满一年。

  • 而在安省,每周工作时间超过30个小时才能够被认为是全职工作者。

  • 除此之外,您必须在购房之日时以及是在全职工作才符合退税要求。

  • 如果只是拿有工签,并没有工作的话,您是不符合政府条例的。

B. 国际留学生

  • 购房者需持有有效的学签,并自交房日起在安省全职上学满两整年, 并且所参与的学校必须是在安省70/71法案下注册的学校。

  • 只要是通过这条法案的不论是University 或者是大专的college都是可以的!

  • 但是在这里还想要提醒大家一点,如果您现在是在知名学府读书但是并不是全职学生(Full Time) , 那么您也不是符合退税要求的。

  • 因此大家除了为了退税,并且为了以后顺利的申请毕业工签也要好好的读书。 

c. 新移民

  • 其实成为新移民是这几个身份要求内最简单能够拿回来您所交付的15% 海外买家税的。

  • 但是唯一的要求及时您需要在购房开始的日期,在4年之内成为加拿大的落地居民。

  • 并且在落地的90天内去申请,否则税也退还不回来的。

除了对于着三种人群的海外买家税退还要求之外,小编在这里还想要提醒大家的是:

  • 其一: 如果您目前是留学生并且准备准备开始工作,涉及到身份转移的问题。 像这样的情况下,也就是学签转工签并且学生身份没有满足两年全职需求,是不能够申请退税的。 因此,各位同学们如果想要买房一定要尽早哦!

  • 其二: 如果是夫妻双方或者是走Common Law的情侣们,其中一方是加拿大身份则不需要付海外买家税。 但是! 如果除了夫妻两人有第三个人加到了房产证上,并且TA并不属于加拿大本地人。 您将需要支付海外买家税了!

  • 其三: 如果是学生需要父母担保进行房产的购买,请务必询问好您的银行经理是否能够做到父母担保不上Title(也就是父母不在孩子的房产证上)。 因为一旦父母非本地人,孩子满足退税要求,但是却因房产证上有父母的名字,不论占的产权有多少, 甚至只有1%, 您的海外买家税也没有办法退还的!

那么加拿大政府退税到底看的是什么呢?

其实无非就是两点但是却掌控者NRST退税的主要原则:

  • 您需要证明您所购买的房产是刚需房,而非为了投资作为目的进行的购买。

  • 您如何证明自己有能力去供房?

⚠️加拿大海外买家税退税主要还是需要看个人情况,最终解释权还是在政府。因此如果大家有退税需求可以咨询有经验的会计师!

如果各位对于加拿大贷款还有疑惑,例如自己选择哪家银行更加合适?贷款的整体时间流程如何进行?作为潜在买家想要进行贷款所需要准备的材料还有哪些?等等一类的问题都欢迎您直接与我们进行联系!

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